«Золотая виза» Греции в 2026 году: условия, преимущества и налоговые возможности

Греческая «золотая виза» остается одной из востребованных европейских программ ВНЖ за инвестиции. В 2026 году программа сохраняет значимые преимущества для международных инвесторов: сравнительно низкий инвестиционный порог, доступ к странам Шенгенской зоны, отсутствие требования к постоянному проживанию в Греции для сохранения статуса, возможность включить в заявку членов семьи и перспективу дальнейшего получения ПМЖ или гражданства.

Иностранные инвесторы могут оформить продлеваемый вид на жительство сроком на 5 лет при инвестициях от €250,000. Статус резидента расширяет возможности для поездок по Европе, налогового планирования, банковского обслуживания и ведения бизнеса. При покупке недвижимости инвестор также может сдавать объект в долгосрочную аренду и получать доход в евро.

В статье рассмотрим ключевые преимущества «золотой визы» Греции в 2026 году, включая инвестиционные варианты, налоговые режимы, перспективы получения ПМЖ и гражданства, а также этапы оформления.

Ключевые моменты

- «Золотая виза» Греции входит в число наиболее востребованных программ ВНЖ за инвестиции в Европе. По состоянию на декабрь 2025 года по программе было выдано более 79,000 видов на жительство.

- Минимальный инвестиционный порог начинается от €250,000. Это делает греческую программу одной из сравнительно доступных в ЕС, где во многих аналогичных программах требуется вложить от €300,000 до €500,000.

- Инвесторы из России и Беларуси могут участвовать в программе только при наличии второго гражданства, например гражданства Сан-Томе и Принсипи или Вануату.

- Для сохранения статуса резидента не требуется постоянно проживать в Греции.

- В заявку можно включить супруга или супругу, детей до 21 года и родителей обоих супругов.

- Недвижимость остается наиболее популярным вариантом инвестиций. Она может приносить доход от долгосрочной аренды на уровне 5–7% годовых и иметь потенциал роста стоимости примерно на 10% в год.

- Оформление «золотой визы» обычно занимает от 4–6 месяцев. Срок зависит от выбранного инвестиционного варианта, качества подготовки документов и скорости рассмотрения заявки государственными органами.

- Обладатели греческого ВНЖ получают право на безвизовые поездки по 29 странам Шенгенской зоны, а также дополнительные возможности для банковского обслуживания и ведения бизнеса в Европе.

- Греция предлагает специальные налоговые режимы для состоятельных заявителей, включая Non-Dom с фиксированным ежегодным налогом на мировой доход в размере €100,000.

- Инвесторы, которые проводят в Греции менее 183 дней в году, как правило, не становятся налоговыми резидентами страны и не платят в Греции налог с мирового дохода.

- В долгосрочной перспективе «золотая виза» может стать первым этапом на пути к ПМЖ через 5 лет и гражданству через 7 лет при соблюдении установленных требований.

- Греческое гражданство дает право жить, работать и учиться в странах ЕС, а также расширяет возможности для международной мобильности.

- При профессиональном сопровождении значительную часть процесса можно пройти дистанционно, включая подбор и покупку недвижимости.

Почему греческая «золотая виза» сохраняет востребованность

Греция остается одним из популярных направлений для инвесторов, которые рассматривают получение европейского ВНЖ. По состоянию на декабрь 2025 года количество выданных видов на жительство по программе превысило 79,000. Это один из заметных показателей среди европейских программ инвестиционного резидентства.

Спрос на программу объясняется сочетанием нескольких условий:

- минимальный инвестиционный порог от €250,000;

- отсутствие требования к переезду;

- срок оформления в среднем от 4–6 месяцев;

- возможность включить в заявку близких родственников;

- доступ к поездкам по странам Шенгенской зоны без виз;

- дополнительные возможности для банковского обслуживания и бизнеса в Европе;

- потенциальный доход от аренды недвижимости в евро.

На фоне изменений в других европейских программах Греция сохраняет гибкую модель участия. Некоторые страны повысили инвестиционные пороги или ужесточили требования к заявителям, тогда как греческая программа по-прежнему предлагает несколько инвестиционных маршрутов.

Для многих инвесторов ВНЖ Греции становится частью более широкой стратегии: диверсификации активов, защиты капитала, повышения семейной мобильности и долгосрочного планирования для нескольких поколений.

Инвесторам из России и Беларуси необходимо учитывать дополнительное условие: участие в программе возможно только при наличии альтернативного гражданства. В таких случаях может применяться комбинированный маршрут — сначала оформление второго паспорта, например Сан-Томе и Принсипи или Вануату, затем подача заявления на ВНЖ Греции.

Инвестиционные возможности программы

Греческая «золотая виза» предусматривает разные варианты инвестирования. Наиболее востребованным направлением остается недвижимость: это понятный актив, который может сохранять инвестиционную ценность и приносить арендный доход.

Недвижимость как основной вариант инвестиций

В 2026 году размер минимальных вложений зависит от локации и типа объекта.

€800,000 — для наиболее востребованных направлений. К ним относятся Афины, Салоники, Крит, Санторини, Миконос и отдельные густонаселенные районы.

€400,000 — для большинства остальных регионов Греции.

€250,000 — для отдельных категорий объектов: недвижимости, переведенной из коммерческого фонда в жилой, а также исторических зданий, проходящих реставрацию.

Вариант с порогом от €250,000 особенно интересен тем, что объект может находиться в любом регионе страны. Как правило, речь идет о проектах, в рамках которых девелоперы приобретают бывшие офисные, гостиничные или промышленные здания, проводят комплексную реконструкцию и переводят их в жилой фонд.

После реконструкции такие объекты становятся современными жилыми комплексами с обновленными инженерными системами, инфраструктурой и энергоэффективными решениями.

Большая часть таких проектов сосредоточена в Афинах и Аттике. Для инвестора это возможность войти в программу по минимальному порогу, приобрести объект в перспективной локации и получить резидентский статус в Греции при минимально допустимом объеме вложений.

Покупка недвижимости может дать инвестору несколько дополнительных преимуществ:

- доход от долгосрочной аренды — в среднем 5–7% годовых;

- участие в растущем рынке недвижимости;

- потенциальный рост стоимости объекта — около 10% в год;

- владение европейским активом;

- возможность приобрести жилье в престижном районе через проект реконструкции.

Альтернативные инвестиционные варианты

Недвижимость — не единственный способ участия в программе. Инвесторы, которые предпочитают финансовые инструменты, могут рассмотреть альтернативные варианты:

банковские депозиты — от €500,000;

государственные облигации — от €500,000;

инвестиционные фонды — от €350,000;

акции греческих компаний — от €500,000;

корпоративные ценные бумаги и портфели — от €800,000.

На практике эти варианты выбирают реже. Недвижимость остается более популярной, поскольку одновременно дает право на ВНЖ и связана с активом, который может сохранять или увеличивать стоимость.

Налоговые возможности для владельцев ВНЖ Греции

Греция интересна не только как страна для получения резидентского статуса. Для состоятельных инвесторов значимую роль играют налоговые режимы, включая Non-Dom.

Этот режим предназначен для заявителей, которым важна предсказуемая налоговая нагрузка. Вместо налогообложения мирового дохода по прогрессивной шкале инвестор может выбрать фиксированный ежегодный платеж — €100,000 независимо от размера дохода за пределами Греции.

Члены семьи также могут присоединиться к режиму. Для каждого участника предусмотрен дополнительный платеж €20,000 в год.

Чтобы воспользоваться режимом Non-Dom, необходимо выполнить несколько условий:

- не быть налоговым резидентом Греции минимум 7 из последних 8 лет;

- перенести налоговое резидентство в Грецию;

- инвестировать не менее €500,000;

- ежегодно перечислять фиксированный платеж в государственный бюджет.

Режим может применяться до 15 лет. Для инвесторов с высоким международным доходом такая модель может быть выгоднее стандартной прогрессивной шкалы, где ставка в Греции может достигать 44%.

Кроме Non-Dom, в Греции действуют и другие льготные налоговые режимы:

- пенсионеры, ставшие налоговыми резидентами Греции, могут платить 7% с доходов из иностранных источников;

- предприниматели и наемные сотрудники, переехавшие в Грецию, могут получить освобождение от налога на 50% зарубежных доходов сроком на 7 лет.

Когда не нужно платить налог с зарубежного дохода

Получение «золотой визы» не означает автоматического приобретения налогового резидентства Греции. Как правило, налоговое резидентство возникает, если человек проводит в стране более 183 дней в году.

Если владелец ВНЖ находится в Греции меньше этого срока, он обычно не платит в стране налог с дохода, полученного за рубежом.

Это удобно для инвесторов, которые ведут международный бизнес, управляют активами в разных юрисдикциях и хотят сохранить текущую структуру доходов, одновременно получив европейский ВНЖ.

Наследство и недвижимость

В Греции действует гибкая система налогообложения наследства и недвижимости. Для близких родственников ставки налога на наследство обычно ниже, а в отдельных случаях могут применяться льготы.

Режим Non-Dom дополнительно упрощает работу с зарубежными активами. Он может освобождать от налога на наследство и дарение иностранных активов, а также от обязанности декларировать иностранный доход.

Для семей, которые заранее планируют передачу активов, такие условия могут стать важной частью долгосрочной финансовой стратегии.

От ВНЖ к ПМЖ и гражданству

Греческую «золотую визу» часто рассматривают как инструмент для расширения географии международных поездок и инвестиций. Однако в долгосрочной перспективе она может стать первым шагом к более устойчивому статусу в Европе.

Первоначально ВНЖ выдается на 5 лет. Его можно продлевать, если недвижимость остается в собственности инвестора. Через 5 лет при соблюдении требований можно претендовать на ПМЖ.

Через 7 лет законного проживания в стране появляется возможность подать заявление на гражданство.

Для натурализации необходимо выполнить несколько условий:

- проживать в Греции установленный срок;

- владеть греческим языком на уровне B1;

- сдать интеграционный экзамен;

- подтвердить связи с греческим обществом.

Греческое гражданство дает дополнительные возможности:

- доступ к европейским системам образования;

- участие в европейских выборах;

- право жить, работать и учиться в любой стране ЕС;

- защиту имущественных и наследственных интересов в Европе;

- безвизовые поездки в ОАЭ, США, Великобританию, Гонконг, Сингапур и другие страны при соблюдении действующих правил въезда.

Таким образом, «золотая виза» может быть не только способом получить ВНЖ, но и частью долгосрочной семейной стратегии: для глобальной мобильности, управления активами и планирования будущего.

Как проходит оформление «золотой визы» Греции

Обычно процесс занимает от 4–6 месяцев. Срок зависит от выбранного инвестиционного варианта, качества подготовки документов и скорости рассмотрения заявки государственными органами.

Процедура понятна по структуре, но включает юридические, финансовые и административные детали. Ошибки в документах, структуре сделки или выборе объекта могут привести к задержкам, поэтому важно заранее выстроить весь процесс.

1. Консультация и предварительная проверка

Сначала специалисты проводят консультацию и оценивают профиль инвестора. На этом этапе анализируются соответствие требованиям программы, состав семьи, бюджет и цели получения ВНЖ.

Предварительная оценка обычно занимает до 24 часов. После нее можно определить подходящий инвестиционный маршрут.

Для инвесторов из России и Беларуси дополнительно оценивается возможность комбинированного маршрута: сначала получение альтернативного гражданства, затем оформление ВНЖ Греции.

2. Подбор и бронирование недвижимости

После предварительной оценки специалисты подбирают объекты, которые соответствуют требованиям программы и целям клиента.

Инвестор может приехать в Грецию и осмотреть недвижимость лично. Также возможен дистанционный подбор с виртуальными турами.

Когда подходящий объект выбран, его можно забронировать. Обычно для этого вносится депозит около 10% от стоимости недвижимости.

3. Регистрация сделки

Договор купли-продажи подписывается у нотариуса и регистрируется в земельном реестре Греции.

Личное присутствие инвестора не требуется. При наличии доверенности греческий юрист может завершить сделку от имени покупателя.

На этом этапе инвестор оплачивает оставшуюся сумму, налоги и государственные сборы, а также оформляет медицинскую страховку.

4. Подача заявления на ВНЖ

После завершения сделки подается заявление на получение вида на жительство для инвестора и членов его семьи.

Заявители получают временный документ — White Paper. Он позволяет приезжать в Грецию, пока заявление находится на рассмотрении.

5. Сдача биометрии

Для завершения процесса заявители должны приехать в Грецию и сдать биометрические данные: отпечатки пальцев и фотографии.

Это обязательный этап для всех претендентов на ВНЖ.

6. Рассмотрение заявки и получение карты резидента

После рассмотрения заявки и одобрения инвестор получает карту резидента. После этого можно решать дальнейшие вопросы: переезд, выполнение требований к резидентам, продление ВНЖ и другие задачи.

Заключение

Греческая «золотая виза» остается одной из востребованных программ ВНЖ за инвестиции в Европе. Она сочетает доступный порог входа, гибкие условия участия, семейный формат и долгосрочные перспективы для жизни, бизнеса и управления капиталом.

Программа может быть интересна инвесторам, которые рассматривают покупку недвижимости как способ выхода на европейский рынок и одновременно хотят получить резидентский статус. В этом случае «золотая виза» становится не только иммиграционным инструментом, но и частью стратегии международной мобильности, финансового планирования и защиты интересов семьи.